상가투자 고수가 '선임대' 중에서도 '병원/약국'만 고집하는 3가지 이유 (성산타워 2편 )

다 같은 '선임대'가 아닙니다. 상가 투자를 알아보시는 분들이라면 '선임대'라는 말을 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 준공 전에 임차인이 확정되어 공실 리스크가 적다는 점에서 매력적인 조건임은 분명합니다. 하지만 투자 고수들은 선임대 중에서도 '어떤 업종'이 들어오는지 깐깐하게 따집니다.
오늘은 초보 투자자가 놓치기 쉬운 'A급 임차인' 구별법을 수원 성산타워 2편 사례를 통해 명쾌하게 알려드립니다.

 

 

A급 임차인의 조건

① - 높은 이전 비용으로 인한 '장기 계약' A급 임차인의 첫 번째 조건은 '오래 머무를 수밖에 없는가'입니다. 성산타워의 '병원'이 바로 그 대표적인 예시입니다. 치과, 내과, 정형외과 등은 수억 원을 호가하는 의료 장비와 환자 동선에 맞춰진 특수 인테리어가 필수적입니다. 이 막대한 초기 투자비용은 임차인에게 '높은 진입장벽'이자 '높은 이전 비용'으로 작용합니다. 쉽게 말해, 한번 큰돈 들여 자리 잡은 병원은 웬만해선 이사를 가지 못합니다. 이는 자연스럽게 5년, 10년 단위의 장기 임대 계약으로 이어져, 건물주에게는 중개수수료 등 부대비용 없이 안정적인 장기 수익을 보장하는 최고의 안전장치가 됩니다.

 

 

② - 경기를 타지 않는 '필수 서비스' 두 번째 조건은 '외부 환경에 흔들리지 않는가'입니다. 아무리 인테리어가 화려한 맛집이라도, 경기가 어려워지면 사람들은 외식을 줄입니다. 하지만 아프면 병원에 가고, 약을 사 먹는 것은 선택이 아닌 '필수'의 영역입니다. 성산타워의 '병원'과 '약국'은 경기를 타지 않는 대표적인 필수 업종입니다. 이는 곧 임대료 연체 리스크가 제로에 가깝다는 것을 의미합니다. 매달 따박따박 들어오는 월세, 모든 상가 투자자의 꿈을 실현시켜 줄 가장 확실한 파트너입니다.

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③ - 함께 가치를 높이는 '시너지 효과' 마지막 조건은 '나 혼자만이 아닌, 상가 전체를 살리는가'입니다. 개별 상가 하나하나가 모여 시너지를 낼 때 그 상권은 비로소 활성화됩니다. 성산타워처럼 여러 병원들이 모여 '메디컬 타워'를 이루고, 1층에 그와 연동되는 '약국'과 유동인구를 끌어모으는 '대형마트'가 받쳐주는 구조는 상가 전체가 함께 사는 '성공 공식'입니다. 병원을 찾은 환자가 약국을 들르고, 기다리는 동안 마트에서 장을 보는 자연스러운 동선이 만들어집니다. 이는 건물 전체의 가치를 끌어올리고, 다른 호실의 공실률까지 낮추는 강력한 집객 효과를 발휘합니다.

 

 

 

 

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